שמאות מקרקעין
משרדנו מספק שירותי שמאות מקרקעין והערכות שווי לכלל סוגי הנכסים, לרבות; קרקעות, נכסי מסחר ותעשייה, דירות מגורים ובתים פרטיים, המותאמים ללקוחות פרטיים, יזמים, וגורמים מוסדיים.
הערכות שווי שוק לנכסים
הערכת שווי שוק היא כלי חיוני בכל עסקת נדל"ן — בין אם מדובר במכירה, קנייה, חלוקת רכוש, קבלת מימון מהבנק או קביעת מיסים. ההערכה מתבצעת על ידי שמאי מקרקעין מוסמך, והיא מבוססת על נתוני עסקאות אמת, בדיקות תכנוניות, בדיקות רישוי, מצבו הפיזי של הנכס והערכה בהתאם למתדולוגיות שמאיות מקובלות.
באילו מצבים נדרשת הערכת שווי שוק ?
- מכירת דירה או בית פרטי
- רכישת נכס ומו"מ על מחיר
- ירושות וצוואות
- חלוקת רכוש בהליך גירושין
- חישוב מס שבח או מס רכישה
איזה סוג נכסים מעריך השמאי?
- דירות/בתים פרטיים
- נכסים מסחריים
- קרקעות
- משרדים
- נכסי תעשייה
ייצוג שמאי פינוי בינוי – דיירים ויזמים
שמאי פינוי־בינוי הוא גורם מקצועי חיוני בתהליכי התחדשות עירונית, ומטרתו להבטיח הערכה כלכלית הוגנת ואובייקטיבית של זכויות הדיירים ושל כדאיות הפרויקט עבור היזם.
מתי נדרש ליווי שמאי פינוי בינוי?
- לפני חתימה על הסכם עם יזם
- במהלך משא ומתן על התמורות
- בפתרון מחלוקות בין דיירים ליזם
לרוב, ליווי שמאי נדרש החל משלב הרעיון לקידום פרויקט התחדשות עירונית או בשלב מתקדם יותר – לאחר התקשרות בין דיירים ליזם הפרויקט הנבחר. ליווי של שמאי מקרקעין הינו אבן יסוד לכל אורך ההליך של פרויקט התחדשות עירונית הן במסגרת פינוי בינוי והן במסגרת תמ"א 38.
בעבור מי נדרש השירות?
שמאי מקרקעין נצרך הן על ידי דיירים, המבקשים לוודא שהתמורה המוצעת להם משקפת את שווי נכסיהם וזכויותיהם, והן על ידי יזמים, הזקוקים להערכות שמאיות מבוססות לצורך תכנון פיננסי, קבלת מימון וניהול סיכונים.
איך עובד ההליך?
השמאי מלווה את פרויקט ההתחדשות העירונית לאורך כל שלביו, בוחן את שווי הנכסים הקיימים, הזכויות העתידיות, ומנתח את מכלול ההיבטים התכנוניים, הרישויים והכלכליים של הפרויקט.
ליווי שמאי מקצועי תורם לביסוס אמון בין הצדדים, לקידום הסכמות ולצמצום מחלוקות לאורך התהליך.
ערעור על היטלי השבחה והשגות לרמ"י
היטל השבחה נגבה כאשר חלה עליית ערך בנכס בעקבות שינוי תכנוני, הקלה או אישור לשימוש חורג מתוכנית/היתר. לעיתים ההיטל המחושב גבוה מדי, ובמקרים כאלה ניתן להגיש ערעור על סכומו. באופן דומה, ניתן להגיש השגות לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) במקרים של דרישות תשלום או מחלוקות לגבי זכויות בנכס.ניתן להגיש השגה מקצועית המגובה בחוות דעת שמאית, ובכך להפחית באופן משמעותי את גובה התשלום.
משרדנו מספק מעטפת מלאה הכוללת ליווי שמאי מלא,כתיבת שומה נגדית וייצוג מול הגורמים המוסמכים עד להפחתת החיוב.
מתי נדרש השירות?
- התקבלה דרישת תשלום היטל השבחה גבוהה
- דרישה לתשלום רמ"י שאינה תואמת את המצב
- מחלוקות לגבי שטח או זכויות בנייה
מה הם שלבי התהליך?
- בדיקת דרישת התשלום ומסמכי התכנון
- ניתוח חישוב ההיטל והשוואה לנתונים אמיתיים
- הכנת חוות דעת שמאית נגדית
- ייצוג מול שמאי מכריע/וועדת ערר/רמ"י
הליך הערעור כולל ניתוח של שומת ההשבחה, הכנת שומה נגדית, ולעיתים גם ייצוג בפני שמאי מכריע או ועדות ערר.
במקרים של דרישות מרמ"י – כגון דמי היתר, דמי חכירה או דמי היוון – הגשת השגות לרשות מקרקעי ישראל.
האם ניתן לבטל לגמרי היטל השבחה?
כן, אם יוכח שלא נוצרה השבחה בפועל או שהחישוב שגוי.
חוות דעת שמאי מומחה לבתי משפט
בתי המשפט נעזרים בשמאי מקרקעין כמומחים במחלוקות הקשורות לשווי נכסים, דמי שימוש, ירידת ערך, חלוקת רכוש, סכסוכי שכנים, פירוק שיתוף, ירושות, הפקעות ועוד. חוות הדעת נכתבת בפורמט משפטי ומגובה בנתונים מוכחים.
במסגרת חוות הדעת מובאות בין היתר הפחתות רלוונטיות כגון זכויות שיתוף, מימוש מהיר או מגבלות קנייניות.
מתי נדרש השירות?
- סכסוכי ירושה או חלוקת רכוש
- מחלוקות בין שותפים בנכס
- תביעות ירידת ערך
- תביעות בגין הפקעת מקרקעין
מה הם שלבי התהליך?
- קבלת כתב מינוי מבית המשפט או עו"ד
- איסוף נתונים בהתאם לנכס הנישום
- ביקור בנכס
- כתיבת חוות מקצועית בהתאם לדרישות הדין ותקנים שמאים מדויקים.
ליווי עסקאות נדל"ן
החל משלב הרעיון והאיתור, דרך ניתוח תכנוני, בדיקת כדאיות כלכלית, סיוע בהגשה למכרזי רמ"י, התמודדות עם רגולציה ומיסוי, ועד קבלת החלטה מושכלת וניהול משא ומתן.
איתור, בדיקה וליווי של עסקאות נדל"ן מורכבות
ניתוח תכנוני, בדיקת זכויות, תשריטים, מצב קנייני ומגבלות סטטוטוריות.
בדיקת כדאיות כלכלית – Go / No Go חישובי שווי, הוצאות צפויות, רווח יזמי, מיסוי צפוי ותחזית תשואה.
ייצוג מול רשויות וגופים מממנים
עבודה מול שמאים מלווים, מחלקות הנדסה, רמ"י ובנקים.
מאמרים
-
ניתוח מכרזי רמ״י למילואים מתעדכן
אסף זכריה הינו שמאי מקרקעין מוסמך, בוגר תואר ראשון בכלכלה וניהול בהצטיינות יתרה ומוסמך תואר שני MBA בהתמחות מימון ובנקאות בהצטיינות מטעם האונ׳ העברית בירושלים, סיים לימודי המשך לבעלי תואר מוסמך בשמאות מקרקעין והערכת נדל״ן באונ׳ ת״א.
בעל ניסיון עשיר בניתוח עסקאות, הערכות שווי וכתיבת מאמרי מחקר מקצועיים בתחומי הנדל״ן. אסף חבר בלשכת שמאי המקרקעין בישראל ומשמש כמתווך ובורר מוסמך.
אסף זכריה שמאות מקרקעין 